Υπάρχει στεγαστικό 47 ετών; Βεβαίως – και ακόμη μεγαλύτερα ενδέχεται να έρχονται. Ο ρυθμιστής τραπεζών λέει, ότι περίπου 250 δισ. δολάρια αξίας δανείων για την αγορά σπιτιών θα είναι σύντομα αρνητικά υποθηκευμένα. Ο ρυθμιστής τραπεζών OSFI εκτιμά ότι υπάρχουν περίπου 250 δισ. δολάρια αξίας δανείων για την αγορά σπιτιών, που έχουν τεταμένο χρονικό διάστημα 35 ετών ή περισσότερο.
Ο κορυφαίος ρυθμιστής τραπεζών του Καναδά θα εφαρμόσει σύντομα νέες οδηγίες για την αγορά υποθηκών, με στόχο τη μείωση των κινδύνων που προκαλούνται από τις αρνητικές υποθήκες – στεγαστικά δάνεια σπιτιών όπου οι όροι πληρωμής έχουν φουσκώσει κατά χρόνια και μερικές φορές δεκαετίες, επειδή οι πληρωμές δεν είναι πλέον αρκετές για να εξοφλήσουν το δάνειο σύμφωνα με τους αρχικούς όρους.
Αυτό το μήνα, το Γραφείο του Επιστάτη των Οικονομικών Ιδρυμάτων θα αποκαλύψει νέες οδηγίες επαρκούς κεφαλαιακής επάρκειας για τις τράπεζες και τις ασφαλιστικές εταιρείες υποθηκών. Ανάμεσα στις αναμενόμενες αλλαγές, θα είναι κάποιες που στοχεύουν στον περιορισμό μιας ανόδου αρνητικών υποθηκών.
Περίπου ένα από κάθε πέντε δάνεια για σπίτια σε τρεις μεγάλες τράπεζες του Καναδά είναι τώρα σε αρνητικό επίπεδο, που συμβαίνει όταν προστίθενται χρόνια στη χρονική διάρκεια πληρωμής του αρχικού δανείου, επειδή οι μηνιαίες πληρωμές δεν είναι πλέον αρκετές για να καλύψουν τίποτα πέρα από τους τόκους.
Σε ένα τυπικό δάνειο για σπίτι διάρκειας 25 ετών, σε κανονικές συνθήκες, ένα συγκεκριμένο ποσοστό της πληρωμής της υποθήκης πηγαίνει στην τράπεζα υπό μορφή τόκων, ενώ ένα άλλο μέρος διατίθεται για την εξόφληση του κεφαλαίου. Με αυτόν τον τρόπο, καθώς ο δανειολήπτης καταβάλλει τις πληρωμές του, οφείλει λιγότερα χρήματα με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, λόγω της μεγάλης και ταχείας αύξησης των επιτοκίων, αυτή η ισορροπία έχει διαταραχθεί.
Τα ακριβή νούμερα είναι δύσκολο να βρεθούν, αλλά τα ρυθμιστικά έγγραφα των μεγαλύτερων τραπεζών του Καναδά δείχνουν, ότι τα αρνητικά δάνεια αποτελούν ένα μεγάλο και αυξανόμενο φορτίο χρέους. Περίπου ένα πέμπτο των υποθηκών στα βιβλία της BMO, TD και CIBC βρίσκονταν το περασμένο τρίμηνο σε αρνητικό έδαφος.
Αυτό είναι σχεδόν 130 δισ. δολάρια χρέους, όπου, αντί για ένα τυπικό δάνειο 25 ετών, η υποθήκη είναι τεταμένη σε χρονικό διάστημα 35, 40 ή περισσότερων ετών. Και με περίπου 100.000 υποθήκες που έρχονται σε ανανέωση κάθε μήνα στον Καναδά, περισσότερες είναι πιθανό να πέσουν σε αυτή την κατηγορία.
Ο Patrick Betu, πράκτορας στεγαστικών στην Οτάβα, λέει ότι πρόκειται για μια «ανησυχητική κατάσταση» που πρέπει να αντιμετωπιστεί. Ο Betu λέει, ότι κανένας από τους πελάτες του δεν έχει τέτοια δάνεια, κατά κύριο λόγο επειδή συνιστά σύντομες και σταθερές ρυθμίσεις, για να αντιμετωπίσει την τρέχουσα αστάθεια. Ορισμένοι δανειοδότες περιορίζουν τη δυνατότητα αρνητικών στεγαστικών, είτε απαιτώντας από τους δανειολήπτες να καταβάλουν μεμονωμένες πληρωμές όταν οι όροι πληρωμής τους πλησιάζουν το όριο, είτε μεταβαίνοντας τους σε δανειοληπτικό επιτόκιο με υψηλότερες αλλά σταθερές πληρωμές.
Οι Royal Bank και Scotiabank, οι δύο άλλες μεγάλες τράπεζες του Καναδά, κάνουν ακριβώς αυτό, γι’ αυτό και βρίσκονται σε διαφορετική κατάσταση.
«Δε διακινούμε προϊόντα υποθηκών με μια δομή που θα οδηγούσε σε αρνητικό στεγαστικό, καθώς οι πληρωμές στις μεταβλητές επιτοκιακές υποθήκες αυξάνονται αυτόματα για να διασφαλιστεί η κάλυψη των επικείμενων τόκων», αναφέρει η RBC στην πιο πρόσφατη αναφορά της προς τους μετόχους.
Παρά ταύτα, σχεδόν το 25% των στεγαστικών στα βιβλία της RBC υποθηκεύονται για περισσότερα από 35 χρόνια. Στην TD είναι το 22%, στη BMO το 18% και στην CIBC το 19%, ενώ στη Scotiabank λιγότερο από 1%.
Ο Betu είναι από αυτούς που πιστεύουν ότι τα δάνεια με μεταβλητό επιτόκιο και σταθερές πληρωμές που οδηγούν σε αρνητικά στεγαστικά, δεν πρέπει να επιτρέπονται καθόλου, και ελπίζει ότι οι νέοι κανόνες θα τα περιορίσουν.
Σε μια πρόσφατη συνέντευξη Τύπου, ο επικεφαλής του Γραφείου του Επιστάτη των Οικονομικών Ιδρυμάτων, Peter Routledge, απέρριψε τη φήμη ότι κάποιου είδους «σκληρής επίθεσης» ήταν προγραμματισμένη αλλά είπε, ότι οι προσεχείς οδηγίες στοχεύουν στο να μειώσουν τον κίνδυνο που αντιπροσωπεύουν αυτά τα δάνεια για το χρηματοπιστωτικό σύστημα συνολικά.
